Une assurance retard dans le démarrage des travaux pour limiter les pertes

Une assurance retard dans le démarrage des travaux s’entend d’une protection, dans le cadre d’un projet de construction ou d’investissement, contre la perte d’un revenu prévu ou potentiel. À l’instar d’une assurance contre les pertes d’exploitation, ce type d’assurance sert à protéger l’assuré contre les pertes de revenus et les pertes de recouvrement des coûts auprès des utilisateurs finaux du projet.

En général, ces pertes incluent le revenu qui aurait été gagné dans un échéancier normal, notamment les produits tirés de la location ou de ventes. Cette assurance peut également couvrir les coûts dits « accessoires », tels les coûts de stockage. En cas de retard dans le démarrage des travaux, le secret pour réussir votre demande d’indemnisation est de bien connaître la couverture de votre police d’assurance et de quantifier les pertes et les coûts avec autant d’exactitude que possible.

Inspection des polices d’assurance

Dans sa forme la plus simple, une assurance retard dans le démarrage des travaux couvre la perte du revenu qui aurait été gagné. La police peut aussi inclure une garantie pour les dépenses engagées qui auraient été payées par les utilisateurs finaux du projet, par exemple les taxes foncières. L’assuré a droit aux prestations à compter du moment auquel l’événement couvert à l’origine du retard se produit et jusqu’à l’achèvement du projet.

Prenons l’exemple d’une rupture de canalisation qui inonde un projet de centre commercial, causant de la moisissure et repoussant l’ouverture du centre de plusieurs mois. L’assurance de biens couvrirait les dommages matériels, permettant de remplacer les planchers, les installations électriques, les murs, etc. Quant à l’assurance retard dans le démarrage des travaux, dont le versement des prestations est déclenché par l’événement couvert, elle rembourserait la perte du revenu qui aurait été gagné au cours de la période du retard.

D’autres coûts accessoires à prendre en compte incluent l’intérêt sur le financement à la construction, les honoraires, les frais de garantie, et même l’augmentation du personnel nécessaire pour mener le projet à son aboutissement.

Par exemple, un promoteur immobilier s’est vu contraint de remplacer toute la cloison sèche d’un important projet de maisons en rangée en raison d’une fuite d’eau, ce qui a retardé l’occupation des lieux de plusieurs mois. La police d’assurance pour retard dans le démarrage des travaux du promoteur couvrirait les charges imputables au paiement des intérêts sur le financement, ainsi que l’augmentation graduelle des frais de main-d’œuvre engagés pour assurer la gestion des demandes d’indemnisation des locataires et du projet après le retard.

Précision et rapidité d’exécution : des facteurs clés

Il est essentiel d’estimer les pertes de revenu et l’augmentation des coûts dès que possible pour transmettre vos projections à l’assureur. Fiez-vous à l’expertise d’un spécialiste pour veiller à ce que tous les renseignements soient examinés et étayés dans le moindre détail, et que les coûts différentiels soient pris en compte. Le spécialiste s’occupera de votre demande d’indemnisation, et vous pourrez consacrer toute votre énergie à remettre le projet de construction sur pied pour le terminer à temps et en minimiser l’incidence sur les résultats financiers dans leur globalité.

Si vous n’êtes pas protégé par une assurance retard dans le démarrage des travaux, vous risquez d’engager des dépenses supplémentaires qui pourraient s’accumuler et s’avérer substantielles. Les investisseurs actuels et potentiels pourraient quant à eux tourner le dos à votre projet, mécontents des retards auxquels viendraient s’ajouter des sommes imprévues désormais nécessaires à sa réalisation. En souffriront non seulement les indicateurs de rendement clés comme la marge bénéficiaire, le fonds de roulement et les flux de trésorerie d’exploitation du projet en cours, mais aussi votre capacité à financer une expansion et de nouvelles activités.

Comment ça fonctionne?

La garantie d’une assurance retard dans le démarrage des travaux a pour but d’aider l’assuré à recevoir les bénéfices prévus lorsque le démarrage des travaux est repoussé. Si l’on souhaite quantifier les pertes pour soumettre une demande d’indemnisation, il faut d’abord examiner les dépenses réelles à ce jour et chiffrer le revenu prévu. Ce montant est ensuite comparé au résultat réel à ce jour.

En ayant connaissance des montants en jeu tôt après l’incident, les compagnies d’assurance seront en mesure de fournir rapidement une avance de fonds pour aider l’assuré à reprendre son projet. Les montants figurant dans cette demande d’indemnisation préliminaire ne seront pas exacts, car plusieurs coûts ne peuvent être déterminés d’emblée. Cependant, ils vous serviront de point de départ pour informer la compagnie d’assurance des pertes prévues.

Une fois le projet achevé, les montants soumis peuvent être mis à jour pour refléter les coûts réels. Comme la demande initiale aura déjà été transmise à la compagnie d’assurance, vous pourriez recevoir votre indemnisation plus rapidement.

Êtes-vous protégé?

La prochaine étape consiste à cerner les éléments couverts par votre assurance retard dans le démarrage des travaux. Les polices d’assurance peuvent être complexes et différer d’un fournisseur à l’autre ou selon le projet. Certaines peuvent se limiter à des dommages précis, comme les dégâts d’eau en cas d’inondation seulement, tandis que d’autres peuvent couvrir autant les inondations que les bris de conduites. Dans le même ordre d’idée, les plafonds, les franchises et les périodes d’attente varieront elles aussi d’une police à l’autre.

La prestation qui vous sera remise dépendra des pertes qui ont pu être étayées, par exemple au moyen de baux ou de contrats de vente signés dont les sommes ne peuvent être perçues en raison du retard. La couverture est aussi déterminée par le montant total de l’assurance requise et par la période d’indemnisation, qui devrait durer aussi longtemps que nécessaire pour réaliser les réparations ou remettre le projet sur les rails.

Une assurance retard dans le démarrage des travaux ne se veut pas nécessairement un simple ajout aux polices d’assurance de biens. C’est pourquoi il est important d’obtenir les conseils de spécialistes qui ont de l’expérience dans ce domaine.

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Pour en savoir plus, communiquez avec Corey Bloom , FCPA, CA•IFA, CFF, CFE, ACFE Regent Emeritus, au 514.228.7863 ou par courriel à [email protected]