MISE À JOUR : Questions d’ordre fiscal pour les Canadiens achetant des biens immobiliers aux États Unis

Si vous êtes canadien et que vous prévoyez d’acheter, ou avez déjà acheté, des biens immobiliers situés aux États‑Unis, vous devez connaître les incidences fiscales américaines et canadiennes associées à ce type de transactions. En règle générale, la première question qui se pose concerne la façon dont les biens devraient être détenus.

Structure du capital

La structure de capital que vous choisirez sera fonction de l’usage que vous ferez des biens. Seront-ils utilisés à des fins personnelles seulement, loués, ou peut-être les deux? Combien de temps comptez-vous en demeurer propriétaire? Votre objectif est-il de créer un actif qui sera légué aux générations futures?

D’ordinaire, bien des Canadiens choisissent de détenir ces biens en leur nom personnel. Il s’agit de l’option la plus simple et le traitement fiscal de la vente peut s’avérer avantageux par rapport à d’autres formes de propriété. Ces dernières peuvent inclure les sociétés par actions, les sociétés de personnes et les fiducies. Si vous cherchez conseil aux États‑Unis ou sur Internet, les recommandations tendent vers la propriété de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société à responsabilité limitée (SRL). Cette option n’est généralement pas la meilleure pour un résident du Canada, puisqu’elle peut entraîner une double imposition selon des taux allant jusqu’à 70 %.

Peu importe la raison qui vous pousse à acheter des biens immobiliers aux États‑Unis, il est essentiel de consulter au préalable des professionnels en fiscalité et en droit, car une restructuration après l’achat pourrait vous coûter cher.

Conséquences liées aux droits de succession américains

Le principal désavantage de détenir des biens immobiliers en son propre nom aux États‑Unis est la probabilité de devoir payer des droits successoraux américains. En effet, le gouvernement américain a le droit de percevoir les droits successoraux auprès des Canadiens qui, au moment de leur décès, détiennent certains actifs, dits en « situs » aux États‑Unis. Il peut s’agir d’actions de sociétés américaines, ainsi que de biens immobiliers et corporels situés aux États‑Unis.

Sur le plan des droits successoraux américains, le choix d’une structure appropriée pour l’achat des biens immobiliers devient crucial. La législation nationale aux États‑Unis prévoit une exemption de base de 60 000 $ US pour les non-résidents. Cela dit, la Convention fiscale Canada – États‑Unis permet aux Canadiens de bénéficier d’une exemption égale à celle offerte aux citoyens américains (11,7 millions de dollars américains). Par conséquent, les Canadiens peuvent généralement être assujettis aux droits successoraux américains s’ils détiennent des biens dits en « situs » aux États‑Unis et si leurs actifs de toutes provenances ont une valeur supérieure à 11,7 millions de dollars américains.

Numéro d’identification fiscal individuel

Si vous n’êtes pas un résident des États‑Unis (et donc incapable d’obtenir un numéro de sécurité sociale), mais que vous touchez un revenu provenant d’un bien immobilier ou que vous vendez un bien immobilier situé dans ce pays, vous devez avoir un numéro d’identification fiscal individuel (individual taxpayer identification number, ou ITIN). Il s’agit d’un numéro de traitement fiscal délivré par l’Internal Revenue Service (IRS) dont la seule utilité est de permettre aux particuliers de se conformer à la législation fiscale américaine. Le processus de demande d’un ITIN n’est pas coûteux, mais il est souvent complexe et les documents requis peuvent porter à confusion. L’équipe de MNP propose de venir en aide aux non-résidents qui souhaitent obtenir un ITIN.

Encaissement de revenus de location

Si vous aimeriez louer votre bien immobilier situé aux États‑Unis, le revenu que vous en tirerez sera assujetti à l’impôt américain. Deux choix s’offrent à vous dans cette situation : 1) une retenue d’impôt américain de 30 % sur le revenu de location brut est remise à l’IRS (sans déduction des dépenses), ou 2) vous faites le choix de produire une déclaration de revenus américaine pour non-résidents et de payer l’impôt à taux progressifs sur le revenu net de location (une déduction des dépenses est alors permise). Prenez note qu’en tant que résident canadien, votre revenu de location doit être déclaré et imposé au Canada, en fonction du taux de change.

Vente de biens immobiliers situés aux États‑Unis

Dans le même ordre d’idées, lorsque vous ou votre entité canadienne vendez des biens immobiliers situés aux États‑Unis, vous devez le rapporter dans une déclaration de revenus fédérale des États‑Unis (et dans une déclaration étatique si l’État où se trouvent les biens perçoit de l’impôt sur le revenu), ainsi que dans votre déclaration de revenus du Canada, en fonction du taux de change. Par exemple, si vous avez acheté des biens aux États‑Unis d’une valeur de 500 000 $ US en 2010 et que vous les vendez maintenant pour 600 000 $ US, le gain aux fins de l’impôt américain est de 100 000 $ US (excluant les frais de vente). Cependant, vous ferez état d’un gain d’environ 300 000 $ CA dans votre déclaration de revenus du Canada. Ce montant est supérieur en raison du taux de change, qui était approximativement de 1,00 en 2010, mais qui se situe maintenant à 1,32 (c.‑à‑d. que 1 $ US est égal à 1,32 $ CA). Afin d’éviter une double imposition, un crédit pour impôt étranger est généralement accordé au Canada pour l’impôt américain payé sur des revenus de location ou sur un gain découlant de la vente de biens immobiliers aux États-Unis.

Retenue d’impôt sur les ventes

En vertu de la loi sur l’impôt foncier de 1980 relative aux investissements immobiliers étrangers, la vente de biens immobiliers aux États-Unis est assujettie par l’IRS à une retenue d’impôt de 15 % du produit brut de la vente. Cette retenue d’impôt fédérale peut être réduite à 10 %, selon le prix de vente et l’utilisation que l’acheteur prévoit de faire de la propriété. Elle peut même être réduite davantage, voire éliminée, si le vendeur obtient une attestation de retenue d’impôt avant la date de clôture de la vente. Cette attestation est délivrée lorsque le vendeur est à même de démontrer que l’impôt final à payer sur la vente du bien immobilier est inférieur à 15 % ou à 10 % du prix de vente. Par ailleurs, il faut retenir que certains États perçoivent leur propre retenue d’impôt, notamment la Californie et Hawaï.

Personne-ressource :

Si vous avez des questions d’ordre fiscal sur l’achat et la détention de biens immobiliers aux États‑Unis, communiquez avec Richard Nathaniel, CPA, CA, associé en fiscalité internationale chez MNP, au 514.228.7883 ou à [email protected].