Propriétaires d'immeubles non résidents : évitez les pièges fiscaux grâce à une bonne planification

Le Canada est souvent perçu par les investisseurs étrangers comme un marché attrayant pour faire l’achat d’immeubles en raison de sa stabilité sur le plan politique et de son historique d’appréciation des prix dans le domaine immobilier. Malheureusement, bien souvent, les acheteurs non résidents ne planifient pas adéquatement leurs acquisitions et ne sont pas au fait des nombreuses règles afférentes en matière de conformité fiscale. Les conséquences peuvent s’avérer coûteuses et le rêve d’investir dans un immeuble peut vite tourner au cauchemar.

À la base, les exigences générales de conformité qui doivent être prises en compte par tout investisseur non résident à l’achat d’un immeuble au Canada se déclinent en trois phases chronologiques de propriété :

• Acquisition et mise en place;
• Déclarations annuelles;
• Disposition de l’immeuble.

Aux fins du présent article, nous présumerons que l’acquisition concerne un immeuble locatif résidentiel, détenu personnellement et non par l’entremise d’une société ou d’une autre entité.

Acquisition et mise en place 

La première chose à retenir est que votre acquisition est assujettie à l’impôt sur le revenu au Canada, puisque ce pays peut exiger de toute personne qui tire un revenu ou des gains en capital d’une propriété située sur son territoire qu’elle paie de l’impôt. Vous devrez aussi vous procurer un numéro d’identification fiscal au Canada pour produire vos futures déclarations de revenus personnelles. Une fois l’immeuble acquis, vous commencerez à gagner un revenu de location et les retenues d’impôt s’appliqueront aux loyers que vous recevrez.

En règle générale, il vous faut ouvrir un compte de retenue d’impôt des non-résidents et y déposer, à l’intention de l’Agence du revenu du Canada (ARC), 25 % des loyers bruts reçus sur une base mensuelle, le tout avant le quinzième jour du mois suivant. Il est aussi possible de réduire ce montant à 25 % des revenus nets de location (déduction faite des dépenses récurrentes telles que l’impôt foncier, les intérêts hypothécaires, etc.).

Cependant, des travaux de conformité supplémentaires sont nécessaires pour profiter de retenues réduites : le non-résident doit obtenir d’un agent résident du Canada qu’il cosigne un engagement à produire une déclaration de revenus afin de déclarer les activités de location pour l’année. Il s’agit d’un processus annuel exigeant de remplir le formulaire NR6 et de le déposer auprès du Bureau international des services fiscaux de l’ARC.

Le formulaire doit comprendre, pour l’année civile à venir, le détail des revenus et dépenses de location approximatifs (il doit donc être rempli d’avance). À la fin de l’année civile, le contribuable non résident doit remplir le formulaire NR4 afin de déclarer les revenus bruts de location gagnés et les retenues d’impôt versées.

Déclarations annuelles 

En tant que non-résident gagnant des revenus de location d’un immeuble, vous avez l’obligation de produire un type précis de déclaration de revenus au Canada, soit une déclaration selon l’article 216. La principale différence entre celle-ci et le feuillet T1 habituel pour les résidents canadiens est qu’elle ne présente que les revenus de location au Canada. En effet, un contribuable non résident n’est normalement pas imposé sur le reste de son revenu mondial.

Les paliers d’imposition des contribuables non résidents sont généralement les mêmes que ceux des résidents canadiens, mis à part le fait que les contribuables non résidents n’ont pas droit à des crédits personnels, comme le montant personnel de base. Par conséquent, l’impôt est applicable au premier dollar de revenu imposable. Un état des revenus et dépenses de location est inclus dans la déclaration, comme lorsqu’un résident canadien déclare ses activités de location, et il est possible de demander un amortissement d’impôt (c.-à-d. une déduction pour amortissement (DPA)) afin de réduire ou d’éliminer tout revenu imposable restant.

Le feuillet NR4, mentionné précédemment, est joint à la déclaration et l’impôt retenu durant l’année est alors réclamé pour réduire tout revenu à payer selon cette déclaration (ce qui peut donner lieu à un remboursement s’il y a eu paiement en trop). Habituellement, si des versements ont été remis selon un pourcentage de 25 % des revenus bruts de location ou si une DPA a été demandée, il est probable que la déclaration se solde par un remboursement.

Comme pour les résidents canadiens, il est nécessaire de déterminer si la DPA devrait ou non être réclamée, puisque toutes les demandes cumulées de DPA sont rajoutées aux revenus dans l’année au cours de laquelle l’immeuble est vendu (en supposant que sa valeur n’a pas diminué).

Disposition de l’immeuble 

À la vente de l’immeuble, un non-résident doit obtenir auprès de l’ARC un certificat de conformité en vertu de l’article 116; lequel doit être demandé au plus tard dans les 10 jours suivant la conclusion de la vente.  Cette exigence a pour but de garantir que l’ARC recevra l’impôt sur tout gain, toute récupération ou tout autre revenu. Autrement, elle n’aura aucun recours si le non-résident décide de ne pas produire de déclaration de revenus ou de ne pas payer d’impôt.

Essentiellement, la demande de certificat de conformité prévoit l’estimation du gain en capital résultant de la vente (déduction faite des frais de vente) ainsi que de l’impôt sur la récupération de tout amortissement réclamé antérieurement.  Elle exige aussi de nombreux autres documents, y compris ceux appuyant le statut de résidence du contribuable, des copies des déclarations de revenus de l’année précédente, et des renseignements sur l’acheteur et le vendeur.

L’impôt sur la récupération, le cas échéant, ainsi que 25 % du gain total doivent être remis à l’ARC une fois la demande traitée et approuvée. L’avocat du vendeur non résident doit placer 25 % du prix de vente brut dans un compte de fiducie à la conclusion de la transaction. Lorsque l’ARC approuve la demande de certificat de conformité, le versement requis est payé à partir du compte de fiducie, puis l’avocat remet les fonds restants au vendeur non résident.

La dernière étape du processus de disposition consiste à produire deux déclarations de revenus distinctes après la fin de l’année civile pendant laquelle la disposition a eu lieu. La première, la déclaration habituelle en vertu de l’article 216, présente les revenus et dépenses récurrents jusqu’à la date de la vente, ainsi que toute récupération de DPA. La seconde ne présente que le gain en capital imposable réalisé sur la vente.

En général, le montant final d’impôt apparaissant sur la déclaration est largement inférieur au paiement déjà effectué pour l’obtention du certificat de conformité, ce qui entraîne un remboursement pour le contribuable non résident. Pourquoi? Parce que le gain estimé dans le cadre du certificat de conformité ne comprend pas de frais de vente, et les taux marginaux d’imposition réels du contribuable peuvent être moindres que le pourcentage de 25 % précédemment soumis à l’ARC.

Conclusion

Les propriétaires d’immeubles locatifs qui sont des non-résidents doivent être au fait des différentes conséquences fiscales et des questions liées à la conformité dans le contexte d’une transaction au Canada. Il est essentiel de solliciter l’avis d’un fiscaliste, de l’acquisition initiale à la disposition de l’immeuble, ce qui comprend également les déclarations annuelles à produire. Une planification et une conformité fiscale adéquates vous permettront d’éviter les mauvaises surprises, et de faire de votre rêve de propriété prospère au Canada une réalité.

Robert Preisz, CPA, CA / 647.775.1740 / [email protected].