Pièges fiscaux à éviter lors de l’achat ou de la vente d’un contrat pour une construction neuve

Vous envisagez de vendre une maison ou une copropriété en construction pour générer un profit? N’oubliez pas d’inclure l’impôt et les taxes dans vos calculs.

Un nombre croissant d’acheteurs cèdent leur contrat conclu avec un constructeur pour tirer parti de la vague de ventes de constructions neuves et du marché actuellement en ébullition. Ces ententes, appelées « cessions de contrat », ont une incidence fiscale, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Tout profit qui en découle doit être déclaré par le cédant et peut entraîner diverses conséquences. En effet, il peut être considéré comme un revenu d’entreprise entièrement imposable ou comme un gain en capital. Il est aussi possible que des taxes à la consommation (TPS ou TVH) soient applicables à ce profit. En raison des complications que peuvent poser ces ententes, y compris une surveillance accrue par l’Agence du revenu du Canada, ou ARC (on y reviendra), certains constructeurs ajoutent des clauses interdisant les cessions dans leurs contrats d’achat.

Définitions

Afin de prévenir toute confusion, commençons par définir quelques concepts. Lorsque vous achetez une résidence ou une copropriété en construction, vous signez un contrat d’achat. Si, avec la permission du constructeur, vous vendez ce contrat à quelqu’un d’autre avant de prendre possession de l’habitation, il s’agit d’une cession de contrat. Vous devenez alors le cédant et l’acheteur devient le cessionnaire.

Cette opération d’apparence simple se complique lorsque les questions fiscales y afférentes entrent en jeu. Le fait est que tout profit découlant de la vente du contrat original est imposable, mais le montant et le responsable de l’impôt à payer sont sujets à débat.

Gain en capital ou revenu d’entreprise?

Le profit généré par une cession de contrat peut être considéré comme un revenu d’entreprise, entièrement imposable, ou comme un gain en capital, actuellement imposable à 50 %. Le traitement fiscal dépend de l’intention de l’acheteur initial à la signature du contrat d’achat de la construction neuve.

Si vous avez acheté ou vendu quelques habitations, vous pensez peut-être que le profit sera automatiquement considéré comme un gain en capital et imposé en conséquence. Par exemple, il se peut que vous ayez initialement signé le contrat et versé un acompte dans le but de louer la propriété une fois construite. Vous avez cependant changé d’idée et cédé le contrat lorsque le marché s’est emballé. Dans un tel cas, il est probable que l’ARC considère le profit de la vente comme un revenu d’entreprise, même si votre intention au départ était de détenir un bien locatif. Cette position est fondée sur le fait que, d’ordinaire, ce type d’opération a pour but de générer un profit, et que le délai entre la signature initiale du contrat d’achat et sa cession est très court.

Par ailleurs, si vous avez acheté la propriété afin d’en faire votre résidence principale, mais que vous l’avez vendue avant d’en prendre possession, vous n’y avez pas vécu. Dans ce cas, l’exemption pour résidence principale ne s’applique pas; le profit de la vente sera donc imposable. Vous pourriez toutefois soutenir qu’il devrait être imposé comme un gain en capital plutôt que comme un revenu d’entreprise, puisque votre objectif initial était de faire de la propriété votre résidence personnelle.

Comme dans l’exemple précédent, il est probable que l’ARC considère le profit de cette cession de contrat comme un revenu d’entreprise, en raison du court délai entre l’achat et la vente, et qu’elle suppose qu’il s’agit d’une revente dans le but de faire un profit rapide.

TPS/TVH

Un autre élément important à prendre en considération est l’application de la TPS/TVH et du nouveau remboursement pour habitations neuves.

Si le cédant prouve que son intention à l’achat de la propriété était d’en faire sa résidence principale, il n’aura pas à percevoir ni à remettre la TPS/TVH sur la contrepartie reçue. La cession en sera exempte. Cela dit, si l’ARC détermine que l’objectif du cédant était d’acheter la propriété dans le but de la revendre, celui-ci devra alors percevoir et remettre la taxe, que ce soit sur les frais de cession ou sur le montant total payé par le cessionnaire pour l’habitation, selon les modalités de l’entente.

Vous savez probablement que le cessionnaire est responsable de l’habitation en vertu de la cession du contrat. Ce que vous ignorez peut-être, c’est qu’il est possible que vous ne puissiez pas réclamer le nouveau remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves (généralement offert par le promoteur à titre de crédit sur le prix d’achat). Si la vente de la propriété par le cédant est exempte de TPS/TVH, celui-ci bénéficiera probablement du remboursement en vertu de son contrat d’achat (dans la mesure où il comptait faire de l’habitation sa résidence).

Si la cession est taxable, le cessionnaire devrait alors être admissible au nouveau remboursement pour habitations neuves, dont le montant dépendra du prix de la cession. Il lui incombera donc de déterminer s’il a la possibilité de l’obtenir et, le cas échéant, le montant auquel il aura droit.

Dans la mire de l’ARC

Malgré tout, il vous faut savoir que les chances de devoir vous soumettre à une vérification sont élevées si vous participez à une cession de contrat. L’ARC, qui a bonifié les ressources de ses équipes de vérification, surveille étroitement les opérations du secteur de l’immobilier et de la construction. Le budget fédéral de 2019 proposait de créer un Groupe de travail sur les biens immobiliers. Celui-ci regroupe essentiellement des vérificateurs et des experts en veille stratégique qui disposent de connaissances, d’une formation et de compétences particulières à la surveillance des opérations immobilières dans le cadre desquelles les parties n’auraient pas payé l’impôt exigible.

Durant l’année où ce groupe a été mis en place, les cotisations d’impôt liées à l’immobilier ont bondi de 65 %, et les pénalités perçues par l’ARC ont atteint 57 millions de dollars, soit plus du double de l’année précédente.

Conclusion

Si vous avez pris part à une opération de cession de contrat ou planifiez de le faire, préparez-vous à payer l’impôt et les taxes qui peuvent s’appliquer ainsi qu’à faire l’objet d’une vérification. Lorsque vous recevrez une lettre de l’ARC s’interrogeant sur l’opération, communiquez immédiatement avec un comptable professionnel agréé qui vous aidera à défendre votre position.

Si vous aviez prévu que le profit tiré de la cession soit imposé à titre de revenu d’entreprise, tant mieux. Si toutefois vous ne vous attendiez pas à payer de l’impôt sur l’opération, ou si vous pensiez que l’imposition suivrait les règles prévues pour un gain en capital, vous auriez tout intérêt à consulter un professionnel d’expérience.

Pour en savoir plus, communiquez avec un conseiller MNP de votre région en consultant notre site Web à l’adresse www.mnp.ca.