L’application des taxes relatives à la construction d’un immeuble résidentiel à des fins locatives

Cet article a été publié dans la revue Vitalité Économique.

Véritable référence dans le domaine de la fiscalité Annik Doiron, directrice principale au bureau MNP de Rimouski, est reconnue pour son expertise en taxes indirectes. Elle démystifie pour nous le domaine complexe des taxes lors de la construction d’un immeuble résidentiel à des fins locatives.

Lorsqu’un entrepreneur construit ou encore rénove un immeuble résidentiel afin de le louer, des obligations spécifiques relatives aux taxes s’appliquent. Or, nombre de ces constructeurs les connaissent peu ou mal, ce qui peut leur occasionner bien des ennuis avec les autorités fiscales.

Il faut savoir que pour être considéré comme un constructeur, il faut être propriétaire du terrain sur lequel on érige l’immeuble résidentiel, avoir un droit sur le terrain ou encore sur l’immeuble résidentiel lui-même. Également, il n’est pas nécessaire d’être inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

À quel moment les taxes deviennent-elles exigibles ? Lorsque le bâtiment est terminé en grande partie, c’est-à-dire à plus de 90 %, et qu’un premier logement a été loué. Dès lors, l’immeuble est réputé avoir été vendu puis racheté par le constructeur, d’où l’appellation de « fourniture à soi-même ». Cette vente fictive fait en sorte qu’il faut remettre les taxes au moment opportun.

Si vous êtes un constructeur non inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ, vous disposez jusqu’au dernier jour du mois suivant le jour de la fourniture à soi-même pour vous acquitter de vos obligations. Il est à noter que bien que vous ne soyez pas inscrit, vous pourriez avoir le droit à un remboursement total ou partiel des taxes que vous avez payées afin d’effectuer la construction de l’immeuble résidentiel ou ses rénovations majeures. L’échéance pour demander ce remboursement est de deux ans à partir de la vente fictive, attention à ne pas dépasser ce délai, car au-delà il sera trop tard.

Si vous êtes un constructeur inscrit, la remise se fait dans la déclaration correspondante et vous réclamer les taxes payées selon la méthode usuelle applicable aux inscrits.

Sur quoi sont calculées les taxes que vous aurez à remettre ? Sur la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble au moment de la fourniture à soi-même. Celle-ci est le prix de vente le plus élevé que l’on serait susceptible d’obtenir sur un marché libre.

Il existe différentes méthodes pour l’établir, et compte tenu des conséquences importantes que cela peut avoir, il est fortement recommandé de faire évaluer l’immeuble par un expert dans le domaine. De plus, si la JVM dépasse un certain seuil, vous pourriez ne plus avoir droit à un remboursement de taxes. La JVM constituant souvent un cas de litige avec les autorités fiscales, tout constructeur prévoyant devrait s’assurer d’avoir en main une évaluation réalisée par un professionnel.

Un remboursement partiel des taxes est également disponible pour les immeubles d’habitation locatifs et correspond aux montants suivants :

Autre élément important à considérer : si le constructeur bâtit des logements subventionnés - avec le financement de SCHL par exemple - des règles de taxation différentes entrent en ligne de compte. Par ailleurs, si le constructeur est un organisme, il pourrait se qualifier pour un remboursement partiel variant de 50 % à 100 % de la TPS et de 50 % de la TVQ.

Les règles sont complexes, et il est facile pour un constructeur de s’y perdre. C’est pourquoi il est préférable de s’entourer de l’expertise de spécialistes en la matière afin de non seulement obtenir sa juste part de remboursement de taxes, mais aussi de remettre les montants adéquats aux deux paliers de gouvernement.

En savoir plus

Pour plus d’informations, veuillez communiquer avec Annik Doiron au 418.732.3766 ou à l’adresse [email protected].