L’impact des taxes de vente sur les projets immobiliers commerciaux

Cet article a été publié dans la revue Informe Affaires.

Depuis plus de 20 ans, Louis Amireault, fiscaliste chevronné au bureau MNP d’Alma, assure la gestion et la réalisation de mandats portant exclusivement sur les taxes indirectes, pour l’ensemble de la clientèle au Québec. Son expertise pointue et ses connaissances approfondies lui permettent d’accompagner entreprises et organisations de toute nature dans leurs obligations fiscales relatives aux taxes.

Particuliers, entreprises, municipalités, centres de services de santé, OSBL, établissements d’enseignement, conseils de bande autochtones, etc., nous sommes tous concernés par les taxes. Contrairement à l’impôt qui est perçu lorsqu’il y a un revenu imposable pour des contribuables, les taxes assujettissent des transactions de biens et de services. Les plus connues sont la TPS et la TVQ, mais il en existe plusieurs autres, par exemple les taxes sur le carburant, l’alcool, le tabac, les assurances, l’hébergement, les services d’appel 911, notamment.

Les taxes de vente touchent aussi les transactions immobilières, et dans ce contexte, vendeurs et acheteurs doivent savoir quelles sont leurs obligations et réaliser les bonnes démarches au bon moment. Or, différents cas de figure sont possibles ce qui rend les choses encore plus complexes, chaque cas nécessitant une analyse distincte selon les faits précis. Ainsi, lorsque le vendeur détient un immeuble commercial, la vente sera généralement taxable et l’acheteur qui est inscrit en TPS et TVQ aura la responsabilité de remettre celles-ci au fisc. En revanche, si l’acheteur n’est pas inscrit aux taxes de vente, c’est au vendeur de percevoir ces dernières auprès de l’acquéreur, puis de les remettre aux autorités fiscales.

Pourquoi un acheteur a-t-il intérêt à s’inscrire? Parce que s’il compte réaliser des activités commerciales, il pourra réclamer des crédits sur intrants lors de sa déclaration et par conséquent récupérer tout ou une partie des taxes. Autrement dit, lorsqu’il effectuera son autocotisation, il demandera du même coup un remboursement des taxes de vente sur intrants, selon la proportion de l’immeuble qui sera utilisée dans le cadre de ses activités commerciales.

Rappel important : pour se qualifier au processus d’autocotisation par l’acheteur, l’inscription aux taxes de vente devra s’effectuer suffisamment tôt dans le processus afin que les numéros de taxes de l’acheteur soient valides et actifs au moment de la transaction d’achat d’un immeuble.

Il faut savoir toutefois qu’il existe des activités exonérées de taxes, par exemple les services de santé. Par conséquent, si une portion ou la totalité de l’immeuble commercial acquis par l’acheteur est consacrée à une activité exonérée, il serait requis de payer la TPS et la TVQ sur l’achat de l’immeuble, selon les mêmes principes énoncés ci-avant. Par le fait même, les crédits sur les intrants (CTI et RTI) ne pourront pas être réclamés à cet égard, mais uniquement pour la part commerciale non exonérée. Les conseils d’un expert s’avéreront particulièrement utiles pour savoir quelles sont les options de l’acheteur et prendre la décision la plus judicieuse.

Dans la situation où un acheteur d’un immeuble est un inscrit, il est important de ne pas oublier que l’on est responsable de la remise des taxes au gouvernement puisqu’il n’y a pas de déboursés monétaires au moment de la transaction. Le paiement des taxes devra s’effectuer au moment où l’acheteur remplira sa déclaration de taxes habituelle, en incluant son autocotisation et le cas échéant, sa demande de remboursement pour crédits sur intrants. Si l’on ne se conforme pas à cette obligation, on peut encourir des pénalités et intérêts alors mieux vaut ne pas l’oublier!

Certains acheteurs de bâtiments commerciaux sont souvent surpris d’apprendre qu’ils devront débourser des taxes de vente, car leurs projets d’usage de tels immeubles sont souvent autres que dans un cadre commercial. Souvent, ils ne s’attendent pas à cette dépense supplémentaire et craignent de ne pouvoir y faire face. Mais en étant accompagné par un fiscaliste de MNP dans ce domaine, on met toutes les chances de son côté pour mener à bien le processus, obtenir les remboursements auxquels on a droit et le cas échéant, trouver la meilleure solution si l’on n’a pas effectué son autocotisation dans les délais prescrits.

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Louis Amireault , CPA, CA
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