Comprendre les incidences fiscales d’une résidence de vacances aux États-Unis

John est propriétaire d’une entreprise de construction canadienne qu’il gère avec sa femme, Heather, dans le sud de l’Alberta. Le couple et ses deux enfants s’envolent chaque année vers les États-Unis pour des vacances en famille, pendant lesquelles ils louent un chalet au bord du lac Flathead, près de Whitefish, au Montana.

Avec l’âge, John et Heather commencent à envisager l’achat d’une résidence de vacances aux États-Unis. Ils sont conscients que leur entreprise de construction passera aux mains de leurs enfants dans quelques années. Une résidence de vacances hors du Canada semble un bon investissement, qui pourrait être acquis par les enfants ou leur être légué, et le couple y passerait davantage de temps une fois à la retraite.

John et sa famille ne sont pas résidents américains, mais ils ont entendu parler des ennuis fiscaux qui peuvent découler de l’achat d’une propriété aux États-Unis par un résident canadien. La complexité de la situation entraîne chez John un sentiment de panique quant à la décision à prendre. La famille aimerait beaucoup réaliser cet investissement, mais que doit-elle faire ou savoir avant d’entamer les démarches?

Considérations fiscales à l’achat d’une propriété aux États-Unis

John et sa famille ne seront pas tenus de produire une déclaration de revenus s’ils limitent la durée de leur séjour aux États-Unis et qu’ils ne gagnent aucun revenu américain, car ils ne sont pas résidents des États-Unis et sont considérés comme des « étrangers non résidents » aux fins de l’impôt américain. Pour être considéré comme un « résident » des États-Unis d’un point de vue fiscal, il faut répondre au « critère de présence importante ».

Ce critère se fonde sur le nombre de jours (y compris les jours partiels) passés aux États-Unis au cours des trois dernières années consécutives. Sont additionnés le total des jours passés aux États-Unis au cours de la dernière année civile, le tiers des jours passés dans l’année civile précédente et le sixième des jours passés deux années civiles plus tôt. Si la somme est égale ou supérieure à 183 jours, vous répondez au critère de présence importante des États-Unis et devez produire une déclaration de revenus.

Un calcul minutieux du nombre de jours passés aux États-Unis chaque année est essentiel. Demandez aussi à votre conseiller en fiscalité si une déclaration de renseignements doit être produite pour indiquer le pays avec lequel votre lien est le plus fort, même si vous avez passé moins de 183 jours aux États-Unis dans l’année civile en cours.

Connaissances nécessaires à la vente d’une propriété aux États-Unis

Les étrangers non résidents sont encore tenus de payer de l’impôt américain sur l’appréciation d’un bien immobilier aux États-Unis en vertu de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Si John et Heather décidaient de vendre leur propriété, l’avocat ou le tiers convenu responsable de la transaction serait tenu de retenir un montant équivalant à 15 % du produit brut de la vente et de le remettre à l’Internal Revenue Service (IRS) au moment de la signature. Certains États appliquent ce traitement fiscal et perçoivent leurs propres retenues d’impôt. Au Montana, une retenue de 2,5 % du produit brut de la vente doit être versée à l’État.

Le couple recevra un remboursement de l’impôt retenu en vertu de la FIRPTA qui dépasse l’impôt américain à payer. Dans certains cas, si l’État n’effectue aucune retenue d’impôt, le vendeur peut recevoir un remboursement d’impôt du fédéral même s’il doit en verser à l’État. Cependant, l’impôt étatique doit être payé immédiatement, car le remboursement de l’IRS peut tarder plusieurs mois. Dans les cas où l’impôt américain à payer est inférieur aux retenues à la source, il est possible de réduire ou d’éliminer les retenues à la source en vertu de la FIRPTA sur les ventes de biens immobiliers en demandant et en obtenant un certificat de décharge de l’IRS avant la date de clôture de la vente.

Même si vous demandez un certificat de décharge, vous devrez en tant qu’étranger non résident obtenir un numéro d’identification fiscal à la cession d’un bien immobilier aux États-Unis. Chaque propriétaire d’un bien immobilier doit produire sa propre déclaration de revenus américaine, car les couples non résidents n’ont pas le droit de produire une déclaration commune aux États-Unis.

Demander un crédit pour impôt étranger au Canada

John et Heather devront inclure le gain en capital réalisé sur la vente de leur propriété dans leurs déclarations de revenus des particuliers du Canada au cours de l’année où la transaction a été conclue. Pour déterminer le montant du gain en capital en dollars canadiens, il faut convertir le coût du bien immobilier au cours de change à la date d’achat et le produit de la vente au cours de change à la date de la vente. Cette conversion peut entraîner un gain ou une perte de change en plus d’un gain sur l’appréciation du bien immobilier.

Sur ses déclarations de revenus canadiennes, le couple devrait recevoir un crédit pour impôt étranger en diminution de l’impôt canadien pour tout impôt américain et étatique payé. Il est important pour John et Heather de conserver des dossiers complets sur le prix d’achat initial et les coûts des améliorations apportées à la propriété pour la période au cours de laquelle ils sont propriétaires, afin de calculer avec exactitude le gain en capital inclus dans les déclarations de revenus des particuliers des États-Unis et du Canada.

En outre, pour étayer le crédit pour impôt étranger sur leurs déclarations de revenus au Canada, ils doivent également conserver des copies de tous les chèques envoyés à l’IRS. Dans plusieurs cas, il peut s’avérer nécessaire de demander un relevé auprès de l’IRS. Contrairement au Canada, l’IRS n’envoie pas systématiquement un relevé ou un avis de cotisation, à moins que le particulier n’en fasse la demande.

Qu’advient-il de votre propriété aux États-Unis à votre décès?

Si John et Heather ne vendent pas la propriété de leur vivant et qu’ils la lèguent plutôt à leurs enfants par testament, une cession réputée sera présentée sur la déclaration de revenus du Canada du dernier conjoint à décéder, ce qui entraînera un impôt exigible sur tout gain accumulé. Il serait judicieux pour la famille de planifier en vue de cet impôt à payer et des moyens de le financer. Il est également possible qu’un impôt américain sur les successions s’applique à la valeur du bien immobilier situé aux États-Unis. Par exemple, en supposant que la propriété du couple vaut 1,5 M$ US au moment où les droits successoraux deviennent exigibles, ces derniers s’élèveraient à environ 545 000 $ US, et ce, avant même de considérer la possibilité d’une exemption. L’exemption actuelle aux droits successoraux est de 12,92 M$ US pour 2023. Elle est multipliée par 40 % pour calculer un crédit unifié de 5 113 800 $ US, soit le montant pouvant être porté en diminution des droits successoraux à payer. Cependant, un non-résident recevra uniquement une portion calculée au prorata de ce crédit unifié, selon la valeur du bien immobilier aux États-Unis en pourcentage de la valeur totale de ses biens immobiliers dans le monde.

À titre d’exemple, si le total des biens immobiliers de John et Heather dans le monde s’élève à 5 M$ US, ils recevraient 30 % du crédit unifié, soit 1 534 140 $ US (1,5/5 × 5 113 800). Compte tenu des exemptions en vigueur, ce montant dépasserait largement les droits successoraux exigibles.

Plus important encore, le liquidateur testamentaire d’un résident canadien défunt doit déclarer les droits successoraux pour permettre à la succession de se prévaloir de ce nouveau plafond, car la législation nationale des États‑Unis prévoit seulement une exemption de base de 60 000 $ US pour les individus qui ne sont pas citoyens ou résidents. Si vous devez payer des droits successoraux américains, vous ne serez pas assujetti à une double imposition, puisqu’ils feront l’objet d’un crédit pour impôt étranger à l’encontre des impôts canadiens. Il pourrait également être possible de reporter les droits successoraux américains jusqu’au décès du conjoint (si le défunt est marié).

Vous pouvez aussi prévoir des mesures pour réduire ou atténuer votre fardeau fiscal entourant les droits successoraux.

Consulter un professionnel

Être propriétaire d’une résidence aux États-Unis peut s’avérer complexe sur le plan de la planification fiscale et successorale. Un professionnel peut vous aider à y voir plus clair pour que profiter de votre résidence de vacances soit une expérience sans tracas.