Alerte fiscale : nouvelles règles sur les logements locatifs à court terme en Colombie-Britannique
Alerte fiscale : nouvelles règles sur les logements locatifs à court terme en Colombie-Britannique
La province de la Colombie-Britannique a annoncé de nouvelles règles visant à aider les municipalités à appliquer les obligations touchant le marché locatif à court terme et à convertir plus de logements à court terme en habitations à long terme. En effet, dans la plupart des territoires, la location à court terme sera limitée à la résidence principale et à un logement secondaire ou à une unité d’habitation accessoire du fournisseur.
Les propriétaires qui choisissent de se retirer du marché locatif à court terme pour pénétrer le marché locatif à long terme en raison de ces changements doivent savoir qu’il y aura des conséquences sur leur inscription à la TPS et à la TVP, ainsi que des exigences de déclaration à respecter.
Nous présentons dans cette alerte fiscale des détails préliminaires sur les nouvelles obligations applicables en Colombie-Britannique et les facteurs desquels les propriétaires doivent discuter avec leur conseiller avant de changer l’usage de leur immeuble.
La province de la Colombie-Britannique a annoncé de nouvelles règles visant à transformer plus de logements en habitations à long terme. Les règles misent sur trois aspects différents :
- Augmenter les amendes pour le non-respect des règles;
- Exiger des plateformes qu’elles communiquent certaines informations et qu’elles affichent le numéro de licence commerciale des exploitants;
- Convertir plus de logements en habitations à long terme.
Parmi les mesures annoncées le 17 octobre 2023, la province prévoit instaurer une obligation relative à la résidence principale à compter du 1er mai 2024 afin de limiter les locations à court terme à la résidence principale et à un logement secondaire ou à une unité d’habitation accessoire de l’hôte.
L’obligation relative à la résidence principale s’appliquera à toutes les municipalités et collectivités avoisinantes de 10 000 personnes ou plus de la province. Une exemption est prévue que certains endroits ou types d’hébergement en seront exemptés, notamment :
- les 14 lieux de villégiature;
- les municipalités de moins de 10 000 personnes (sauf celles qui se trouvent près de municipalités importantes);
- les circonscriptions de district régional;
- les stations de montagne et les régions de villégiatures désignées;
- les îles visées par la Islands Trust Act;
- les hébergements agrotouristiques.
Les gouvernements des régions exemptées peuvent demander l’application de l’obligation relative à la résidence principale. Les communautés qui connaissent un taux d’inoccupation plus élevé peuvent présenter une demande pour être exemptées de cette obligation. Les nouvelles règles ne s’appliqueront pas aux hôtels, aux motels, aux réserves, aux territoires de Nisga’a et aux territoires visés par des traités conclus avec des Premières Nations.
Mise en contexte sur la TPS imposée sur les logements locatifs à court terme
La fourniture de logements à court terme est imposable aux fins de la TPS. Une personne qui s’engage à fournir un logement à court terme doit s’inscrire à la TPS si elle perçoit un revenu supérieur au seuil de petit fournisseur établi à 30 000 $. L’inscription peut également se faire sur une base volontaire.
Dès son inscription, la personne doit percevoir la TPS sur le loyer tiré d’un logement loué à court terme et peut récupérer la TPS qu’elle a elle-même versée sur les achats et dépenses, y compris le montant prélevé sur l’acquisition d’un bien immobilier en vue d’en faire un logement locatif à court terme.
Le gouvernement fédéral et la province de la Colombie-Britannique ont déjà annoncé des règles exigeant que tous les logements offerts en location sur une plateforme (tels que Airbnb ou Vacation Rentals by Owner (VRBO)) soient assujettis à la TPS. Si le propriétaire n’est pas inscrit à la TPS, la plateforme est tenue de s’y inscrire et de percevoir la TPS/TVH sur toutes les locations effectuées.
Si le propriétaire est inscrit à la TPS/TVH, la plateforme lui transférera la TPS perçue afin qu’il puisse la verser au moment de produire sa déclaration, à moins qu’une entente spéciale n’ait été conclue entre les deux parties.
La Colombie-Britannique compte également une taxe de vente provinciale (TVP) ainsi qu’une taxe municipale et de district régional qui est perçue dans plusieurs territoires. Lorsqu’un immeuble est loué par l’intermédiaire d’une plateforme, celle-ci versera ces taxes au nom du propriétaire.
Services de fiscalité
Incidence des nouvelles règles sur les logements locatifs à court terme
Contrairement aux locations à court terme, les locations à long terme sont exemptées de la TPS. Une personne qui loue un logement à long terme n’est pas tenue de percevoir de la TPS sur le revenu de location et ne peut récupérer la TPS versée sur des achats ou dépenses connexes, y compris celle qui a été perçue lors de l’acquisition du bien immobilier.
Lorsque les règles sur la résidence principale entreront en vigueur, ceux qui louent des logements à court terme peuvent décider de vendre leur immeuble ou d’opter plutôt pour la location à long terme. Le cas échéant, ils doivent connaître les répercussions liées à la TPS qui en découleront. En général, la vente d’un immeuble utilisé pour la location à court terme est assujettie à la TPS. Sa conversion en logement locatif à long terme peut aussi déclencher un changement d’usage aux fins de la TPS.
Lorsqu’une personne commence à utiliser un bien immobilier pour exercer des activités exemptées de la TPS exclusivement (c.-à-d. la location à long terme), elle est réputée être un constructeur qui a apporté des rénovations majeures à l’immeuble en vertu de la Loi sur la taxe d’accise. Les règles sur la fourniture à soi-même s’appliqueront lorsqu’une personne occupe l’immeuble à titre de résidence pour la première fois (c.-à-d. lorsqu’elle est louée pour la première fois). Par conséquent, le propriétaire doit procéder à l’autocotisation de la TPS selon la juste valeur marchande de l’immeuble et déclarer la taxe. Dans certains cas, la taxe est exigible le mois suivant le changement d’usage.
Les règles sur la TPS et les biens immobiliers sont très techniques et plusieurs facteurs entrent en ligne de compte. Si vous avez des questions sur ces nouvelles règles provinciales et leur incidence sur votre immeuble, ou encore sur l’application de la TPS sur vos biens locatifs, communiquez avec votre conseiller en taxes indirectes.
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